상가건물 임대차 보호법 일부 적용범위-임차인을 위한 안전장치

우리나라 자영업자 등 비임금근로자 비중은 OECD 8위라고 합니다. 온라인사업등 사업장 없이 영위하는 직업들의 형태가 많아지고 있지만 아직까지는 상가, 매장, 사무실 등 사업장에서 영업을 하는 형태가 보편적입니다. 상가건물 임대차 보호법은 상가건물 이렇게 많은 임차인의  재산과 권리를 지켜주고 안정적으로 영업을 할 수 있는 안정장치입니다. 상가건물 임대차 보호법 내용 중에  보증금 액수와 상관없이 모든 임차인들이 보호받을 수 있는 내용들을 알아보겠습니다. 

상가건물 임대차보호법 일부 적용범위와 전면적용범위

일부적용범위는 보증금액수와 상관없이 임차인이라면 누구나 보호받을 수 있는 내용으로서. 사업장을 임대하여 운영하고 있는 사장님들이라면 꼭 알고 계셔야 합니다.

상가건물임대차보호법 전면적용:사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차(미등기전세포함)로서 기준금액을 초과하지 않는 보증금에만 적용됩니다. 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 보증금에 합산하여야 합니다.

[기준금액]

·서울:9억 원

·과밀억제권역(부산, 인천광역시 포함):6억 9천만 원

·광역시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주시:5억 4천만 원

·그 밖의 지역:3억 7천만 원

상가건물임대차보호법 일부적용:제2조 3항 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 몇 가지 일부규정은 적용한다.

(대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 제도, 차임연체 시 계약의 해지규정, 표준임대차계약서 작성)

1. 대항력

제3조(대항력 등)①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

이전에 포스팅한 주택임대차보호법에서도 나왔던 내용인데요, 대항력이 있는 임차인은 해당 사업장에 문제가 생겨 경매가 이루어져도 낙찰자에게 대항할 수 있다는 법 조항입니다. 다만 보증금이 기준금액을 초과하지 않는 전면적용일 경우에는 확정일자까지 받으면 주택과 동일하게 우선변제권을 받을 수 있지만, 기준금액을 초과하는 일부 적용범위 임차인일 경우에는 우선변제권은 해당하지 않습니다. 

2. 계약갱신요구권 

제10조①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 연 5%를 초과하지 못한다.

즉, 특별한 사유가 없는 한 10년은 보장해 준다는 내용입니다. 피, 땀 흘려 하나하나 일궈낸  사업장에서 하루아침에 쫓겨난다면 재산적인 손해뿐만 아니라 그간의 모든 노력들이 물거품이 되는 마음일 텐데요. 개인적으로는 임대차보호법 중 가장 중요한 법조항 중 하나라고 생각합니다.

3. 권리금 회수 기회 보호 제도

제10조의 3(권리금의 관해서)

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 노하우, 신용 등 눈에 보이는 유형의 가치부터 보이지 않는 무형의 가치까지 모든 가치를 양도받는 대가로 지급받는 금전의 대가를 말합니다.

제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)①임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.(법적으로 정해져 있는 정당한 사유에 해당하는 경우 제외)

즉 임대인은 정당한 사유 없이는 임차인들끼리의 권리금 거래를 관여해서는 안된다는 내용입니다.

제10조 6(표준권리금계약서의 작성)

표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장한다는 내용입니다. 권리금계약은 청약과 승낙의 의사표시 만으로도 성립되는 계약이지만 구두로만 한 계약은 증거물이 없어 추후 다툼의 소지가 될 수 있습니다. 권리금거래에 해당하는 품목 하나하나를 구체적으로 표기하여 계약서로 작성하는 것을 강력하게 권장합니다.

주택과는 또 다르게 영업하는 상가의 경우 자기들의 색깔대로, 영업해 온 노하우와 단골고객들 등 매장마다 모두 다른 특징들을 가지고 있습니다. 권리금 회수 기회 보호 제도는 눈에 보이지 않는 노력등 무형의 가치들까지 인정해 주고 보호해 주는 정말 중요한 제도입니다.

4. 차임연체와 해지

제10조의 8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

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보증금 액수 와는 상관없이 모든 상가 건물 임차인들에게 적용되는 법 조항 내용들을 알아보았습니다. 내 재산과 권리를 지킬 수 있는 가장기본적이고 중요한 내용이므로 꼭 숙지하시길 바라겠습니다.