소액임차인과 최우선변제권-가장 먼저 보호받을 수 있는 권리

지속적으로 법을 강화하고 단속하고 있지만 그만큼 발전하는 사기 수법등으로 많은 임차인 분들의 고통이 이어지고 있습니다. 보증금을 돌려받지 못하는 등 피해문제에 있어서 최하위 소득층의 생과 가장 밀첩 한 관계인 주거문제와 재산을 보호하고자 만들어진 제도가 최우선변제권입니다. 최우선변제권이란 우선 변제받을 수 있는 요건이 갖춰진 임차인중 정해진 해당주택의 보증금이 기준금액 구간일 경우 선순위 채권이 있어도 최우선으로 변제해 주는 제도입니다.  

소액임차인이 무엇인지, 최우선변제권이 어떤 의미를 가지는지에 대해 알아보겠습니다.

소액임차인의 기준

주거용 건물을 임차하고 있는 임차인 중에서 일정 금액 이하의 보증금으로 임대차 계약을 한 임차인을 말합니다. 소액보증금 기준은 지역별로 상이하며, 주택의 선수 위 담보가 설정된 날 기준으로 금액이 초과된다면 소액보증금을 받을 수 없습니다.

최우선변제권의 정의와 요건

최우선변제권이란 경매등으로 인해 문제가 생겼을 때 임차인이 확정일자등 순위와 무관하게 선순위로 변제를 받지 못할 경우라도 임차주택에 대해 보증금 중 일정금액을 다른 채권자들보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 경매개시결정기입등기 전까지 대항력을 갖춘 임차인은 경매절차에서 임차주택의 환가대금에서 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 대항력이 인정되는 법인도 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권이 인정됩니다. 최우선변제권의 경우에는 대항요건만 갖추면 되고 확정일자는 성립요건이 아닙니다.

※배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.

지역별 소액임차보증금과 최우선변제금액

소액임차보증금이 기준금액에 해당할 경우 최우선으로 변제되는 기준금액입니다.

지역	소액임차보증금 기준 범위	최우선변제권 기준 금액
서울특별시	1억 6천 500만원 이하	5천 500만원
수도권과밀억제권역(서울제외)	1억 4천 500만원 이하	4천 800만원
광역시(과밀억제권역,군 제외)	8천 500만원 이하	2천 800만원
그 밖의 지역	7천 500만원 이하	2천 500만원

※최초근저당권설정등기 경료 시를 기준으로 소액임차인의 범위와 최우선변제금의 액수가 결정됩니다.