주택임대차보호법 주요내용-임차인의 재산과 권리를 위해서

전세 보증금이 매매가를 웃도는 깡통전세, 전세계약을 했던 때보다 가격이 하락하는 역전세.

그리고 다양한 전세사기등으로 인해 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 피해가 최근에도 빈번하게  발생하고 있습니다.

주택임대차보호법은 임차인의 소중한 재산인 보증금과 권리를 지키기 위해 꼭 숙지해야 하는 법령입니다.

주택임대차보호법주요 내용에 대해 알아보겠습니다.

주택임대차보호법 주요 내용

1. 임대차기간의 보장 (최단 존속기간 : 2년)

제4조(임대차기간등) ①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다②임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.

즉, 임대차 계약기간을 2년 미만으로  정하였다 하더라도 임차인이 2년을 주장한다면 이를 거절할 수 없다는 내용입니다. 이는 강행규정이므로 특약으로 달리 하였다고 해도  임차인에게 불리한 특약이기 때문에 효력이 없습니다.

2. 증액제한 - 차임 등의 증감 청구권

제7조(차임 등의 증감 청구권)①당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.②제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

증액의 경우는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 즉 , 임대인이 마음대로 증감할 수 없게 제한을 둔 내용입니다. 대통령이 정한 비율은 5%로 계약기간 내에는 5% 이상 못 올립니다.

3. 계약의 갱신, 계약갱신청구권

제6조(계약의 갱신)①임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다의 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝날 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)①제6조 1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수이다.②제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 즉 계약만료 전 6개월~2개월 전까지 임대인이 계약해지의 의사를 표하지 않으면 보증금 증감 없이 같은 조건으로 자동 갱신된 것으로 본다는 내용입니다. 이런 경우 임차인은 언제든지 계약 해지의사를 통지할 수 있습니다. 통지를 한 지 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 임대인은 특별한 사유가 없는 한 2년을 보장해주어야 합니다.

여기서 말하는 묵시적 갱신은 임대차 3 법에서 말하는 "계약갱신청구권"과는 다른 것입니다. 계약갱신청구권은 2020년도에 임대차보호법을 개정한 내용 중 하나로 임차인에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년까지 계약 연장을 보장받도록 임차인권리를 강화한 법입니다. 계약갱신청구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전에 임대인에게 통보하여 다시 2년 더 연장을 청구할 수 있습니다. 이때 1회만 청구할 수 있고 임대인은 실거주 외에는 특별한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

*계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 갱신요구권을 사용한 것으로 인정됩니다. 이런 경우 계약서에 계약갱신청구권을 행사한 계약임을 표시해야 추후 분쟁의 소지가 없을 것입니다.

4. 대항력

제3조(대항력 등)①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.··④임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 대항력이라는 말은 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘이라는 뜻입니다. 대항력이 있는 임차인은 거주하는 해당 주택에 문제가 생겨 경매가 이루어져도 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.(이 경우 선순위, 후순위에 따라 대항력에 차이가 있습니다.) 대항력을 갖추기 위해선 반드시 전입신고를 해야 합니다.

5. 우선변제권

제3조의 2(보증금의 회수)②임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다

  주택의 인도와 전입신고를 마친 대항력을 갖춘 임차인은 계약증서상의 확정일자를 받으면 우선변제권을 갖게 됩니다. 우선변제권까지 갖춘 임차인은 거주하는 해당주택에 문제가 생겨 경매가 이루어지면 후순위권리자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

*전입신고, 확정일자를 받을 때 선순위 채권자가 없어야 합니다.

6. 임차권등기명령

제3조의 3(임차권등기명령)①임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 우선변제권 또한 유지해 줍니다.