전세보증보험 미가입시 해결법 - 임차권 등기명령 제도

2023년 뉴스기사에 연일 이슈였던 전세사기, 역전세등 전세 보증금 반환에 대한 문제가 조금 누그러진 것 같지만 2024년에도 종종 뉴스기사에 등장하고 있습니다. 정부는 임차인 보호를 위해 주택임대차보호법, 임대인의 납세증명서 제시 의무화, 보증금반환보증보험 등 관련 제도를 보완하고 강화했습니다. 전세 보증금 반환 보증보험을 들지 않았을 때도 전세보증금을 반환받을 수 있는 방법을 알아보겠습니다.

목차 1. 임차권 등기 명령 제도 2. 임차권 등기 명령 신청 3. 계약해지 통보 방법 4. 임차권 등기 명령 접수 서류

임차권 등기 명령 제도

주택임대차보호법 제3조3 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재재를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시,군법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다.

임대기간이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태로 이사를 가게 되면 종전주택에 대한 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 이를 예방하기 위한 제도로 이사를 가더라도 임차권등기명령을 마치면 점유와 같은 효력이 발생해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 계약서 상 만기 날짜가 지났는데도 보증금을 반환받지 못한 경우 임차인은 임차권 등기 명령을 하면 우선변제권과 대항력이 그대로 유지되는 제도입니다. 대항력을 갖추지 못한 임차인이 임차권등기명령신청을 하면 그때부터 취득한 것으로 봅니다.

*대항력 : 제삼자에게 대항할 수 있는 권리를 의미합니다.

*우선변제권 : 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

임차권 등기 명령 신청

신청자격은 계약서상 임대기간이 종료되었는데도 보증금을 반환받지 못할 때 신청가능합니다. 중요한 전제 조건 중 하나인 임대인에게 계약 해지의사 통보를 한 기록이 있어야 가능한데요. 해지 통보가 이뤄지지 않았다면 임대차 관계가 유지되는 것으로 판단됩니다. 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고 경우에는 임대인이 해지통고한 날로부터 6개월, 임차인이 해지통고한 날로부터 1개월이 지난 경우 신청 가능합니다.

대법원 전자소송사이트에서 신청서 양식 다운로드가 가능합니다. https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp

전자소송

계약해지 통보 방법

임차권 등기 명령 신청을 하려면 계약 해지 의사 통보 기록이 있어야 가능합니다. 대표적으로 통보 방법에는 전화, 문자, 내용증명이 있습니다. 전화의 경우 통화내용을 녹음하고 공증을 받아야  하고, 문자나 카톡의 경우 임대인이 못 봤다고 할 수 있으므로 확인했다는 증거가 있어야 합니다. 내용증명의 경우 송달 완료가 되면 해지 통보가 완료되었다고 보므로 가장 권장합니다.

임차권 등기명령 접수 서류

1. 주택임차권등기명령 신청서 

2. 임차인의 신분증 사본

3. 임대인 소유로 등기된 건물의 등기사항 증명서

4. 임대차계약서 사본(확정일자를 받은 경우 확정일자가 잘 보이도록)

5. 대항력을 취득한 임차인은 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 신청한 날을 소명하는 서류

6. 우선변제권을 취득한 임차인은 주택을 점유하기 시작한 날과 증민등록을 신청한 날을 소명하는 서류 

7. 부동산 목록

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끝마치며

신청방법이 이해가 안 되거나 계약 해지 의사 통보 기록이 없는 등 서류준비가 어려운 상황이라면 전문가의 도움을 꼭 받으시길 바랍니다.