개업공인중개사의 금지행위-금지행위8가지와 행정형벌

재테크하면 빼놓을 수 없는 게 부동산입니다. 계속되는 부동산 시장의  불안정에도 부동산에 대한 관심은 여전히 높습니다. 부동산 거래를 하면 거의 대부분 공인중개사를 만나게 되는데요. 공인중개사 시험에서도 거의 매회 출제되는 내용이고 현업에서도 꼭 알아야 하는 공인중개사의 9가지 금지행위에 대해 알아보겠습니다.

개업공인중개사 금지행위

공인중개사의 9가지 금지행위는 개업공인중개사, 법인의 사원·임원, 소속공인중개사, 중개보조원등 중개업 종사자 모두에게 적용되는 규정입니다. 금지행위규정을 위반한 경우에는 각행 위에 따라 행정책임 및 형사책임이 발생할 수 있습니다. 금지행위 위반으로 행정처벌을 받게 되면 결격사유에 해당될 수 있습니다. 결격사유에 해당되면 사무소 등록이 취소될 수 있으며 나아가 공인중개사 자격이 취소될 수 있습니다. 금지행위로 인해 손해를 입은 의뢰인은 공인중개사 등이나 보증기관에 손해배상을 청구할 수 있습니다.

1. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

사회통념상 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성이 있을 경우 매매업을 한 것으로 간주합니다. 계속성이 아닌 자기 집 매매등 1회성 매매는 금지행위는 아니지만 중개의뢰인과 거래를 하게 되면 직접거래로 해당하므로 금지행위가 됩니다. 중개대상물에 대한 임대업이나 분양대행업은 금지행위에 해당하지 않습니다.

- 위반 시 행정형벌

1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.

2. 무등록중개업자 인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위

부동산 중개의 특성상 다른 중개사무소와 협력해 공동 중개를 하는 경우가 대단히 많습니다. 전자는  중개사무소 개설 등록 하지 않은 자인 것을 알면서 협력해 공동 중개를 했을 경우를 말합니다. 후자는 개설 등록 하지 않은 자에게 자신의 개설등록증을 양도, 대여해 주는 것을 의미합니다. 고의적으로 알면서도  협력했을 경우에 금지행위에 해당하는 것이고 고의성이 없는 것이 입증되면  처벌대상이 되지 않습니다. 

- 위반 시 행정형 별

1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.

3. 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

공인중개사법에 의한 중개보수와 실비는 법정한도가 규정되어 있으며 조례에 따라 지역마다 조금씩 차이가 있을 수 있습니다. 중개보수는 거래당사자 쌍방에게 수수 가능하며 돈이든 물건이든 모든 금품을 포함합니다. 대부분은 양쪽에서 각자의 보수만 지급을 하는데 간혹 의뢰인 쌍방이 어떠한 이유로 합의하여 의뢰인중 1명이 모두 부담하기도 합니다. 이런 경우는 위법한 것이 아니며 일방이 부담한 중개보수가 쌍방이 각자 부담할 최고액을 초과하지 인호는 범위 내이면 됩니다. 중개보수 및 실비를 초과하여 받는 것은 강행규정 위반으로 초과한 만큼 무효처리 되어 반환해야 합니다. 보수 또는 실비를 초과하는 것이 어느 것까지 인지 범위를 말할 때  실무에서는 우스갯소리로 의뢰인과의 밥값도 중개인이 내야 한다고 말합니다.

- 위반 시 행정형 별

1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.

4. 거짓된 언행의 중개

해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관해 거짓된 언행이나 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 모든 행위를 말합니다. 거짓된 언행에는 개발예정도 없는 땅을 확정된 것처럼 설명하는 적극적인 거짓행위를 포함해 꼭 알아야 하는 부동산의 하자등을 숨기는 소극적인 행위도 모두 포함합니다.

-위반 시 행정형 별

1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.

5. 금지된 증서의 중개나 매매업

관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 금지합니다. 여기서 말하는 증서등 이란 권리나 자격, 특정 사실을 증명하는 문서로서 입주자저축증서, 주택상환사채, 건물철거확인서, 주택조합원의 지위 등을 말합니다. 증서는 중개대상물로 보지 않으므로 거래도 금지하는 것입니다.

-위반 시 행정형 별

3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.

6. 중개의뢰인과 직접거래

직접거래란 의뢰인을 상대로 매물을 취득하거나 가지고 있는 부동산에 대한 권리를 양도하는 것 등을 말합니다. 중개의뢰인의 대리인을 포함한 모든 의뢰인과의 직접거래 행위를 금지합니다. 만약에 의뢰인의 부동산이 정말 마음에 들어서 매수를 하고 싶다면, 다른 중개사를 통해 거래를 해야 합니다. 중개업자는 부동산에 관한 많은 정보를 가진 자로서 본인의 이익을 위해 정보를 사용할 가능성이 있다고 봅니다. 중개인 본인을 위한 이익이 중개의뢰인의 피해로 연결될 수 있기 때문에 제한을 두는 것입니다.

-위반 시 행정형 벌

3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.

7. 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

쌍방을 대리한다는 것은 양쪽의뢰인의 거래 관련된 모든 서류를 받아 개업공인중개사 1인이 거래계약을 체결하는 것을 말합니다.

-위반 시 행정형 벌

3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.

8. 탈세등 법을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 않은 부동산이나 법의 규정에 의해 전매등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산 투기를 조장하는 행위

전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산이란 주택법상 전매가 금지되는 부동산과 토지거래허가지역 내의 토지를 허가받아 일정 기간 양도가 제한되는 토지 등을 말합니다. 의뢰인이 법을 위반해 전매 차익을 노려 의뢰한 것을 알면서도 중개했다면 결과적으로 전매차익이 없었더라도 투기를 조장하는 행위에 해당한다고 본 판례가 있습니다.

-위반 시 행정형 벌

3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.