건폐율, 용적률, 대지면적, 연면적, 건축면적 이해하기

건축물대장을 보거나 아파트 분양정보들을 찾다 보면 건폐율, 용적률, 대지면적, 연면적 이란 단어를 보게 됩니다. 부동산 정보를 정확하게 알려면 이 단어부터 이해해야 하는데요. 부동산을 알아가기 위한 가장 기초 중의 기초 건폐율, 용적률, 대지면적, 연면적에 대해 알아보겠습니다.

건축면적, 대지면적, 연면적

1. 건축면적

건축면적은 건축물이 바닥을 차지하고 있는 면적으로 건축물의 수평투영면적입니다. 건폐율 계산할 때 대지면적과 함께 사용하는 면적입니다. 건축면적 산정에서 제외되는 것은 지표면으로부터 1미터 이하 부분, 옥외 피난계단, 지하층의 출입구 상부, 지하 주차장 경사로, 비상계단, 옥외 피난계단 등이 있습니다.

2. 대지면적

대지면적은 건축법상 건축할 수 있는 대지의 총넓이로 땅의 수평투영면적입니다.

3. 연면적

연면적은 건축물 각층의 바닥면적을 모두 합한 면적을 말합니다. 예를 들어 각층 바닥면적이 200㎡인 3층 건물을 지었다면 연면적은 200㎡ × 3 = 600㎡가 됩니다. 용적률 계산할 때 사용하는 면적입니다. 용적률 계산 시에 연면적에서 제외되는 것은 지하층의 면적, 건물의 경사진 지붕 아래 설치된 대피공간의 면적, 초고층 건축물 등에 설치된 피난안전 구역의 면적, 지상층 중에서 주차용도로 사용 중인 면적이 있습니다.

건폐율, 용적률 뜻과 계산방법

1. 건폐율

건폐율은 건출 밀도를 나타내는 지표의 하나로 대지면적에 대한 건물의 바닥 면적의 비율을 말합니다. 계산방법은 대지면적을 건축면적으로 나눠서 100을 곱해주면 됩니다. 정부에서는  용도지역, 구역별 건폐율을 정해 최대한도를 제한하고 있습니다. 반드시 정한 건폐율에 맞춰 건축을 해야 합니다. 건폐율의 최대한도를 정하는 이유는 일조권이나 비상대피로등 쾌적한 환경을 유지하기 위해서입니다. 법적 건폐율을 정하지 않는다면 대부분 대지면적에 가득 채워서 건물을 지을 테고 그러다 보면 건물사이에 공간이 없어 서로 맞닿게 될 것입니다. 

2. 용적률

용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용됩니다. 건물을 짓도록 허가된 땅의 면적에 비해 얼마나 높게 건축할 수 있는지를 말합니다. 계산방법은 연면적을 대지면적으로 나눠서 100을 곱해주면 됩니다. 대지에 건축물이 두 개 이상 있는 경우에는 두 개 건물의 연면적을 합해서 계산합니다. 용적률을 계산할 때 지하층의 면적, 지상층의 주차요으로 쓰는 면적, 초고층 건물의 피난안전구역 면적, 주민공동시설의 면적은 제외합니다. 용적률은 클수록 건물을 높이 지을 수 있는 것을 의미하며, 정부는 난개발을 막고 쾌적한 환경을 유지하기 위해 건폐율처럼 법적 최대한도를 정했습니다. 

용도지역				건폐율	용적률
도시지역	주거지역	전용주거지역	제1종 전용주거지역	50% 이하	50% 이상 100% 이하
			제2종 전용주거지역		100% 이상 150% 이하
		일반주거지역	제1종 일반주거지역	60% 이하	100% 이상 200% 이하
			제2종 일반주거지역		150% 이상 250% 이하
			제3종 일반주거지역	50% 이하	200% 이상 300% 이하
		준주거지역		70% 이하	200%이상 500% 이하
	상업지역	중심상업지역		90% 이하	400% 이상 1,500% 이하
		일반상업지역		80% 이하	300% 이상 1,300%이하
		근린상업지역		70% 이하	200% 이상 900% 이하
		유통상업지역		80% 이하	200% 이상 1,100%이하
	공업지역	전용공업지역		70% 이하	150% 이상 300% 이하
		일반공업지역			200% 이상 350% 이하
		준공업지역			200% 이상 4000% 이하
	녹지지역	보전녹지지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
		생산녹지지역			50% 이상 100% 이하
		자연녹지지역
관리지역	보전관리지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하
	생산관리지역
	계획관리지역			40% 이하	50%  이상 100% 이하
농림지역,자연환경보전지역				20% 이하	50% 이상 80% 이하

*위의 범위를 기준으로 조례로 정해집니다.